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Tout savoir sur les diagnostics techniques obligatoires

Origine

Jusque dans le milieu des années 90 on achète une maison ou un appartement sans qu’aucun contrôle ne soit obligatoire.

On s’engage sur des décennies pour des centaines de milliers d’euros sans aucune garantie!

Alors que lorsqu’on achète une voiture à 5 000 € le contrôle technique est obligatoire depuis 1992.

Il a fallu attendre 1996 pour que le premier diagnostic soit rendu obligatoire :  le repérage amiante.

 

Aujourd’hui, 11 diagnostics sont obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière.

  • 1996 le repérage amiante

Il est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1 juillet 1997. Les produits contenant de l’amiante sont interdits à la vente depuis cette date.

L’inhalation des fibres d’amiante peut entrainer un mésothéliome (cancer du poumon).

Les flocages du campus de Jussieu sont à l’origine du scandale de l’amiante et de cette réglementation.

En effet les flocages sont les plus dangereux car ils rejettent spontanément des fibres.

Les autres matériaux durs sont moins dangereux en l’état. Une attention toute particulière doit être cependant apportée en cas de sciage.

On peut trouver de l’amiante dans le fibrociment en toiture par exemple :

Dans les dalles de sol et ou dans la colle :

 

  • fin 1996 le mesurage loi Carrez

Il est obligatoire pour tous les lots de copropriété.

Les surfaces dont les hauteurs sont ≤ à 1,80 m sont décomptées.

 

  • le CREP Constat des Risques d’Exposition au Plomb dans les peintures

Il est obligatoire pour tous les logements d’avant le 1er janvier 1949.

C’est le plomb dans les peintures qui est recherché et pas le plomb dans l’eau ou les canalisations.

Dans les logements anciens les peintures aux plombs étaient couramment utilisées pour leurs résistances.

En cas de présence de plomb, pas de panique! Il faut ingérer l’équivalent des écailles de peinture d’une porte entière pour être atteint de saturnisme !

 

  • 1999 l’état parasitaire

Il est obligatoire pour tous les bâtiments dans certaines communes.

Certaines régions ne sont pas concernées comme les zones montagneuses en raison des températures basses l’hiver.

Le termite préfère une atmosphère humide et chaude pour se développer, c’est pour cette raison qu’il est surtout présent dans le sud-ouest de la France.

Il vit comme les fourmis dans la terre et se nourrit de cellulose contenue dans le bois et les feuilles.

Il faut donc les rechercher dans la terre avant de regarder les charpentes!

 

  • 2007 le DPE Diagnostic de Performance Energétique

Il est obligatoire pour tous les bâtiments chauffés et/ou climatisés.

Sont but n’est pas de donner la consommation exacte mais de pouvoir comparer les logements entre eux et surtout de prendre conscience qu’il faut isoler son logement pour moins consommer d’énergie, donc diminuer sa facture de chauffage en préservant notre planète.

Attention aux idées reçues : ma maison a 30 ans il faut absolument changer les fenêtres.

À titre d’exemple sur une maison de 100 m2 avec des fenêtres en simples vitrages en bon état, le changement des fenêtres par des fenêtres en double vitrage génère une économie de 100 €/an. Pour un coût de 8 000 €  on arrive à un retour sur investissement à 80 ans!!!

40% des pertes d’énergie se font par le toit, c’est donc l’endroit à isoler en priorité bien avant les fenêtres.

 

  • 2007 le diagnostic gaz

Il est obligatoire pour tous les logements dont l’installation a + de 15 ans.

 

  • 2009 le diagnostic électrique

Il est obligatoire pour tous les logements dont l’installation a + de 15 ans.

 

  • 2010 le diagnostic assainissement non collectif

C’est le contrôle des fosses septiques qui doit être réalisé par les SPANC Service Public d’Assainissement Non Collectif.

 

  • le diagnostic mérule dans certaines régions

L’information est obligatoire mais pas le diagnostic!!

Attention c’est le propriétaire qui reste responsable.

Nous recommandons donc fortement aux propriétaires de faire établir ce diagnostic dans les régions du Finistère et de la région Parisienne.

 

  • Le diagnostic assainissement collectif suivant les communes

Ce diagnostic détermine notamment si les évacuations des  toilettes, cuisine, salles de bains se rejettent bien au tout-à-l’égout.

Le réseau d’eaux pluviales et de tout-à-l’égout doivent bien être séparés.

 

  • L’état des risques et pollution suivant les communes

Ce documents listent les risques liés au sol, sous-sol et technologique.

C’est ici que l’on peut voir si le logement est en zone inondable, zone sismique, sécheresse…

Si vous souhaitez en savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20591

Les durées de validité en cas de vente

  • repérage amiante : pas de limite si réalisé après le 1 janvier 2013
  • Mesurage loi Carrez : pas de limite sauf en cas de travaux modifiant la surface
  • Constat des Risques d’Accessibilité au Plomb : 1 an si positif, pas de limite si négatif
  • Termite : 6 mois
  • Diagnostic de Performance énergétique : 10 ans sauf en cas de travaux d’isolation ou de chauffage
  • Diagnostic gaz : 3 ans
  • Diagnostic électrique : 3 ans
  • Diagnostic d’assainissement non collectif : 3 ans
  • Diagnostic mérule : pas de validité fixée par la loi mais 6 mois comme le diagnostic termite parait raisonnable.
  • Diagnostic d’assainissement collectif : 5 ans
  • L’état des risques : 6 mois

 

Pourquoi tous ces diagnostics obligatoires?

  •  décharger la responsabilité du propriétaire dans le cadre de la vente

Sans ces expertises un propriétaire pourrait être tenu responsable de la présence de termites ou d’amiante alors qu’il pouvait totalement en ignorer la présence.

  • Informer l’acquéreur

Tous les acquéreurs ne sont pas experts en bâtiment d’où la mise en place de ce devoir d’information par le législateur. Certains vendeurs mal intentionnés ne peuvent ainsi plus cacher certaines anomalies.

  • le diagnostiqueur peut devenir le payeur

En cas d’erreur de diagnostic, le professionnel assuré en Responsabilité Civile Professionnelle engage sa responsabilité et sera, lui, en capacité de payer, souvent à l’inverse d’un particulier.

Je suis vendeur

Dès la mise en vente de mon bien immobilier, il est dans mon intérêt de faire réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires pour plusieurs raisons :

  • Ces diagnostics sont obligatoires dès la signature du compromis de vente.
  • Le délai de réalisation des diagnostics assainissement collectif et non collectif est assez long (plusieurs semaines suivant les régions) aussi il ne faut pas attendre d’avoir un acquéreur pour les faire réaliser car cela entrainerait un retard pour la signature du compromis de vente.
  • Si les diagnostics ne présentent pas d’anomalies c’est un point positif pour la vente et il faut le mettre en avant.
  • Si les diagnostics font apparaitre des anomalies, cela permet suivant la gravité de :
    • réaliser les travaux de mise en conformité.
    • faire réaliser un devis des travaux.
    • communiquer au futur acquéreur ces anomalies avant que ce dernier ne formalise une offre d’achat.

Je suis acquéreur

Je dois demander ces diagnostics au propriétaire ou à l’agent immobilier avant de proposer une offre d’achat :

  • si les diagnostics ne révèlent pas d’anomalies, je suis confiant et je peux faire mon offre.
  • si les diagnostics révèlent une ou plusieurs non-conformités, je peux en tenir compte dans mon offre en faisant baisser le prix du montant des travaux de mise aux normes nécessaires.

Ce qu’il faut retenir

Le diagnostic technique est souvent délaissé, considéré comme une contrainte, alors que c’est une composante essentielle de la vente ou de l’achat.

Cependant leurs importances doivent être modulées en fonction de la typologie des biens.

En effet sur un bien de plus de 40 ans il est normal de trouver des anomalies.

À l’inverse sur un bien de moins de 15 ans on est en droit d’attendre une conformité totales aux normes actuelles.

Par analogie à l’automobile, on ne peut pas demander à une voiture ancienne d’avoir ABS ou airbags.

Par contre une voiture récente doit avoir un contrôle technique vierge.

 

Cet article est rédigé après 10 ans d’expérience dans les diagnostics et plus de 2 000 rapports réalisés.

Nous espérons vous avoir éclairé!

 

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